Die Märkte beginnen sich zu wandeln. Der Kaufkraftverlust kletterte im Mai 2022 auf 7,9 Prozent und die Zinsen stiegen enorm an. Konnten sich in der langen Niedrigzinsphase noch viele Haushalte einen Immobilienkredit leisten, verbauen die aktuell hohen Tilgungsraten vielen zukünftigen Immobilienbesitzern die Chance auf Eigentum. Wie kann der Hauswunsch trotzdem finanziert werden?

Betrachtet man eine Kreditlaufzeit von zehn Jahren, haben sich die Kreditzinsen der meisten Anbieter seit Anfang des Jahres teilweise verdreifacht. Die Sollzinsbindung liegt aktuell bei circa. 3,1 Prozent (Stand: Juli 2022). Das bringt auch strengere Bankauflagen mit sich, um eine Finanzierung für die Immobilie zu erhalten. Wer dann noch einen negativen SCHUFA-Eintrag hat, senkt die Chancen weiter eine Finanzierungszusage zu bekommen. Immobilienkäufer sollten daher in der Lage sein, die hohen monatlichen Kosten für den Kredit oder das Darlehen zu stemmen und wenn möglich negative SCHUFA-Einträge löschen.

Der Einfluss von Inflation und hohen Zinsen auf Anschlussfinanzierungen

Mit dem neuen Vertrag kommen auch neue Immobilienzinsen auf Eigentümer zu. Wer in der Niedrigzinsphase gute Konditionen mit genommen hat, kommt nun mit höheren Zinssätzen als noch vor einigen Jahren in Kontakt. Eine Umschuldung, um bessere Zinskonditionen mitzunehmen, macht daher wenig Sinn.

Eine vorzeitige Anschlussfinanzierung, also ein Forward-Darlehen hat, allerdings den Vorteil den aktuellen Zinssatz mitzunehmen, bevor dieser weiter steigt. Der Haken ist hierbei, dass diese Art der Anschlussfinanzierung teurer ist als ein normaler Baukredit. Der Grund: anfallende Gebühren für die vorzeitige Beendigung des Vertrags. Banken verlangen in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann unter Umständen von Kreditnehmern umgangen werden.

Wichtig ist bei der weiteren Hausfinanzierung nicht das erstbeste Angebot der Hausbank anzunehmen, sondern einen Kreditvergleich zu machen.

Bonität steigern

Ist ein besseres Einkommen nicht in Sicht, kein oder kaum Eigenkapital vorhanden und gehen die eigenen Ausgaben auch nicht mehr weiter runterzuschrauben, gibt es trotzdem Möglichkeiten die eigene Kreditwürdigkeit zu verbessern:

• Rechnungen zum angesetzten Termin begleichen
• Andere vorhandene Kredite umschulden
• Nicht über dem finanziellen Limit leben (eine Haushaltsplanung kann helfen)
• Nicht notwendige und ungenutzte Bankkarten und -konten kündigen
• Mehrere Kredit- oder Darlehensnehmer
• SCHUFA-Score erhöhen: negative Einträge löschen (Tipp: einmal jährlich SCHUFA-Auskunft anfordern und anfragen, welche Einträge sich löschen lassen)

Gefährden die hohen Zinsen eine weitere Anschlussfinanzierung, woraufhin das Haus nicht mehr abbezahlt werden kann, gibt es für Eigentümer Unterstützung von regionalen Immobilienprofis. Gemeinsam kann über individuelle Lösungen für den Worst-Case gesprochen werden, bevor es zur Zwangsversteigerung kommt.

Möchten Sie eine Immobilie finanzieren oder wissen welche Möglichkeiten Sie mit Ihrer Immobilie im Fall von abgelehnten Kreditzusagen haben? Dann kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

 

 

Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Was erbt der Sohn des Partners aus erster Ehe und was die gemeinsamen Kinder – in einer Patchworkfamilie ist nicht automatisch jedes Familienmitglied Erbe. Da kommt es schnell zu Ungerechtigkeiten und Unklarheiten, was etwa mit einer zu vererbenden Immobilie geschieht. Der Rat des Experten: machen Sie ein Testament.

Nach der gesetzlichen Erbfolge kann sich das Erbe in einer Patchworkfamilie ungleich verteilen. Wie schnell es da ungerecht werden kann, veranschaulicht das folgende Beispiel. Nehmen wir an, eine Frau und ein Mann sind zum zweiten Mal verheiratet, beide haben zwei Kinder mitgebracht. Die Frau hat ein Vermögen von 100.000 Euro, der Mann bringt 200.000 Euro mit in die Ehe.

Die gesetzliche Erbfolge ist bei Patchworkfamilien nicht immer gerecht

Stirbt der Mann vor seiner Ehefrau, erbt die Frau 50 Prozent seines Vermögens, das entspricht 100.000 Euro. Die anderen 50 Prozent erben seine leiblichen Kinder, also jeder 50.000 Euro. Wohingegen die Kinder seiner Frau nichts erhalten, denn sind diese nicht adoptiert, steht ihnen kein Pflicht- oder Erbteil zu. Wenn die Frau stirbt, geht das Gesamtvermögen von nun 200.000 Euro an ihre Kinder. Die Kinder des Mannes gehen leer aus.

Stirbt die Frau zuerst, bekommen ihre Kinder je 25.000 Euro, ihr Ehemann 50.000 Euro. Wenn der Mann dann stirbt, gibt es für seine zwei Kinder je 125.000 Euro. Die Reihenfolge des Versterbens und die gesetzliche Erbfolge machen es hier also kompliziert und ungerecht. Gibt es auch noch gemeinsame Kinder, wird es noch schwieriger.

Regeln Sie Ihr Erbe mit einem Testament

Um all diesen Eventualitäten und Schwierigkeiten zu entgehen, raten Experten dazu, das Erbe mit einem Testament zu organisieren. Dabei ist die Option, dass die Eltern erst als Alleinerben eingetragen werden und dass alle Kinder nach dem Tod von beiden zu gleichen Teilen erben, zu empfehlen. Denken sollte man dabei an den Pflichtteil, der von den Kindern des verstorbenen Elternteils geltend gemacht werden kann. Lassen Sie sich zu all diesen Themen von einem Rechtsexperten beraten.

Wenn es um ein Immobilienerbe geht

Geht es bei einem Erbe in einer Patchworkfamilie um eine Immobilie, ist ein Testament umso wichtiger. Kommt es zum Ableben eines Ehepartners, bilden seine Kinder und der verbliebene Partner eine Erbengemeinschaft und werden im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Allen Entscheidungen, die bezüglich der Immobilie gefällt werden müssen, müssen die Stiefkinder zustimmen. Der geschiedene Partner des Verstorbenen würde als gesetzlicher Vertreter auch noch mitreden, wenn die Kinder noch minderjährig sind.

 

Sie leben mit Ihrer Patchworkfamilie oder Familie in einer Immobilie und fragen sich, was mit Ihrem Erbe geschehen soll? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gerne.

 

 

Hinweise
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

 

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Wasserrohrbruch durch Korrosion, undichtes Dach, zu hoher Energieverbrauch durch mangelnde Dämmung – Sanierungsstau kann gravierende Folgen nach sich ziehen. Dazu gehören nicht nur Kosten für Reparaturen. Die Immobilie kann auch deutlich an Wert verlieren. Unter Umständen droht sogar der Verlust des Versicherungsschutzes. Ein Erfahrungsbericht.

Nils H. (75) besaß ein Mehrfamilienhaus in einer mittelgroßen deutschen Stadt. Er erbte es vor vielen Jahren von seinem Vater. Nils kümmerte sich um alles, worum er sich kümmern konnte. War etwas kaputt, ließ er es umgehend reparieren. Für die Sorgen seiner Mieter hatte er stets ein offenes Ohr. Nur eins vernachlässigte er: die Sanierung.

Wenn sich die Reparaturen häufen

In den letzten Jahren fielen immer häufiger Reparaturen an. Das Dach musste öfter geflickt werden. Einige Türen und Fenster hatten sich im Laufe der Jahre verzogen, so dass sie sich nur noch schwer schließen ließen. Einige seiner Mieter heizten mit 25 Jahre alten Gasthermen. Fast einmal pro Quartal musste Wasser in den einzelnen Heizungen nachgefüllt werden. Am Ende drohte sogar seine Versicherung mit dem Verlust des Versicherungsschutzes.

Was muss saniert werden?

Gezwungenermaßen entschloss sich Nils die Sanierung in Angriff zu nehmen. Er ließ sich von einem Sanierungsexperten beraten. Dieser nahm die Immobilie in Augenschein und listete Nils alle Mängel und Rückstände auf. Dazu hatte Nils gelesen, dass laut EU-Richtlinie im Rahmen des „Fit for 55“-Programms die energetisch am schlechtesten beschaffenen Gebäude mit Energieeffizienzklasse G oder H bis 2030 saniert werden sollen. Da das bei seinem Haus der Fall war, sollte auch eine Tiefensanierung durchgeführt werden, um den Niedrigenergiestandard einer bestehenden Wohnimmobilie zu erreichen.

Klappt die Finanzierung?

Die Kosten für alle Sanierungsmaßnahmen hatten es in sich. Es hatte sich inzwischen so viel Sanierungsbedarf angestaut plus die umfassende energetische Sanierung, dass die Kosten seine Instandhaltungsrücklagen, die er in all den Jahren gewissenhaft ansparte, deutlich überstiegen. Nils ging also zur Bank, um einen Kredit für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen aufzunehmen. Aufgrund seines fortgeschrittenen Alters, gewährte die Bank ihm den Kredit nicht.

Wenn die Sanierung nicht klappt

Nils wusste nicht weiter und überlegte, ob er das Haus lieber verkauft. Er wandte sich an uns. Wir haben ihn zu seiner Immobilie umfassend beraten. Zunächst war er geschockt, wie sehr sein Haus durch den Sanierungsstau an Wert verloren hatte. Denn ein Käufer würde diese Sanierungsmaßnahmen in den Kaufpreis mit einberechnen. Wir rieten ihm zu Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen mit Augenmaß. Diese erhöhten den Wert seiner Immobilie vor dem Verkauf. Dafür genügten auch Nils‘ Rücklagen. Durch unser Netzwerk fanden wir auch einen in Sanierungsfragen erfahrenen Investor, der Nils‘ Mehrfamilienhaus zu einem marktgerechten Preis kaufte. Am Ende war Nils froh über die Lösung, die er mit uns fand.

Sind Sie unsicher, ob eine Sanierung den Wert Ihrer Immobilie erhöht? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Nicht nur materielle Kriterien wie Lage, Grundstück, Gebäude und Ausstattung bestimmen den Wert einer Immobilie. Auch immaterielle Kriterien – wie beispielsweise ein Wegerecht oder ein Wohnrecht – beeinflussen den Immobilienwert. Käufer interessieren derartige Lasten. Denn diese bestimmen, wie frei der Käufer über die Immobilie verfügen kann.

Mit dem Erwerb einer Immobilie erwirbt der Käufer auch die Lasten und Beschränkungen, die auf der Immobilie liegen. Dazu gehören beispielsweise Grundschulden oder Hypotheken, aber auch Wohn- oder Wegerechte. In Abteilung 2 des Grundbuchauszugs werden diese Lasten und Beschränkungen dokumentiert.

Beispiel Wegerecht

Eine Immobilie, die verkauft werden soll – nennen wir sie Immobilie 1, liegt an einer Straße. Hinter Immobilie 1 befindest sich eine andere Immobilie, die einem Nachbarn gehört – nennen wir sie Immobilie 2. Diese hat keinen direkten Zugang zur Straße. Nur über das Grundstück von Immobilie 1 kann der Nachbar sein Grundstück erreichen. Deshalb hat er mit dem Eigentümer von Immobilie 1 ein Wegerecht vereinbart. Dieses erlaubt ihm, über das Grundstück von Immobilie 1 zu fahren. Dafür zahlt er dem Eigentümer eine Entschädigung.

Beispielrechnung

Das Grundstück von Immobilie 1 ist 500 Quadratmeter groß. Damit der Nachbar von Immobilie 2 die Straße erreicht, muss er eine Fläche von 50 Quadratmetern des Grundstücks überqueren. Dafür zahlte er dem Eigentümer von Immobilie 1 15.000 Euro.

Ein lokaler Qualitätsmakler hat den Wert von Immobilie 1 ermittelt. Er beläuft sich auf 200.000 Euro. Die Wertminderung durch das Wegerecht veranschlagt der Immobilienprofi auf zehn Prozent also 20.000 Euro. Zu dem Immobilienwert von 180.000 Euro sind die 15.000 Euro vom Nachbar gezahlte Entschädigung zu addieren. Somit verringert sich der Immobilienwert um 5.000 Euro auf 195.000 Euro. Die gezahlte Entschädigung ist also zu niedrig und müsste entsprechend höher sein, damit das Wegerecht für die Immobilie wertneutral wäre.

Um sicher zu gehen, in welcher Höhe eine Entschädigung für ein Wegerecht angemessen ist, sollten sich Eigentümer von einem Immobilienprofi beraten lassen.

Beispiel Wohnrecht

Oft vereinbaren Familien Wohnrechte für Angehörige. Beispielsweise räumen Kinder ihren Eltern ein lebenslanges Wohnrecht ein, wenn diese ihnen eine Immobilie schenken, um vorzeitig das Erbe zu regeln. Soll die Immobilie dann verkauft werden, mindert dieses Wohnrecht ebenfalls den Immobilienwert.

Der Berechnung einer solchen Wertminderung liegt eine komplexe Formel zu Grunde, denn sie ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Die statistische Lebenserwartung der Eltern und wie groß der Anteil an der gesamten Wohnfläche der Immobilie ist, spielen hierbei eine Rolle.

Experten empfehlen, sich bereits beim Vertrag für Lasten wie Wohn- oder Wegerechte von einem Immobilienprofi beraten zu lassen. Das erspart Stress und schont den Wert der Immobilie.

Sind Sie unsicher, ob Lasten auf Ihrer Immobilie liegen und wie sie den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

 

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Soll eine Immobilie verkauft oder vermietet werden, ist der Energieausweis Pflicht. Liegt er nicht spätestens beim Besichtigungstermin vor oder wird gegen gesetzliche Vorgaben verstoßen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Deshalb sollte hier einiges beachtet werden.

Je nach Immobilie – Bestand oder Neubau – wird zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis unterschieden. Liegen bei einer Immobilie, zum Beispiel einem Neubau, keine Verbrauchswerte vor, wird ein Bedarfsausweis erstellt. Wo Verbrauchswerte vorliegen, kommt der Verbrauchsausweis zum Einsatz.

Dabei richten sich die realen Verbrauchswerte einer Immobilie in der Regel immer nach den individuellen Vorlieben der Bewohner. Duschen diese gerne länger und fühlen sich nur bei 24 Grad Celsius wohl, führt das natürlich auch zu einer schlechteren Energiebilanz als bei jenen, die es lieber frisch mögen. Im Verbrauchsausweis dagegen wird die tatsächliche Energieeffizienz dargestellt.

Was Sie noch beim Energieausweis beachten müssen, erfahren Sie in unserem kurzen Video.