Ältere Menschen leben heute deutlich länger selbständig und gesund, doch das Alter erfordert beim Thema Wohnen besondere Bedürfnisse. Das Programm „Altersgerecht Umbauen“ der bundeseigenen Förderbank KfW soll gezielt Baumaßnahmen fördern, die Barrieren reduzieren.

Ältere Immobilienbesitzer neigen dazu, ihr Eigentum frühzeitig zu verkaufen, anstatt barrierefreie Umbauten durchzuführen. Denn diese sind ihnen zu teuer und zeitaufwendig. Dabei können barrierefreie Umbauten das Wohnen im eigenen Zuhause noch lange ermöglichen.

Das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen“

Auch im Jahr 2023 stellt das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) Fördermittel für altersgerechtes Wohnen zur Verfügung. Das Förderprogramm „Altersgerecht Umbauen“ richtet sich an Eigentümer und Mieter von selbst genutztem Wohneigentum sowie an Vermieter von Wohnraum.  Neben älteren Menschen unterstützt das Programm auch Menschen mit Behinderungen und junge Familien. Es stellt 75 Millionen Euro für private Bauherren bereit, im nächsten Jahr soll der Etat sogar noch verdoppelt werden. Für das laufende Jahr können die Mittel bereits seit dem 13. Juli online abgerufen werden. Die Förderung erfolgt in Form von zinsgünstigen Krediten, die auch mit Tilgungszuschüssen oder Zuschüssen kombiniert werden können.

Welche Umbaumaßnahmen werden gefördert

Modernisierungsmaßnahmen wie der Einbau bodengleicher Duschen, das Entfernen von Türschwellen oder das Installieren von Aufzügen gehören zum barrierefreien Bauen. Gefördert werden Einzelmaßnahmen, als auch ein kompletter Standard „Altersgerechtes Haus“. Einzelne Maßnahmen werden in einer Höhe mit etwa zehn Prozent der förderfähigen Kosten und bis zu 2.500 Euro gefördert. Wer ein komplettes Haus altersgerecht modernisiert, kann sich derzeit 12,5 Prozent (bis maximal 6.250 Euro) der Kosten erstatten lassen.

Höhe der Förderung ab 2024

In den vergangenen Jahren waren die Mittel bereits nach kurzer Zeit ausgeschöpft. Daher plant die Bundesregierung eine Verdopplung der Mittel durch die Förderbank KfW auf 150 Millionen Euro, um den hohen  Bedarf als auch die gestiegenen Baukosten ein Stück weit abzufedern.

Lohnt sich ab 2024 der Umbau?

Interessierte sollten im Voraus genau prüfen, welche Maßnahmen sinnvoll sind. Um die Kosten und die Förderung der KfW-Bank möglichst genau einschätzen zu können, sollte man sich einen professionellen Rat einholen. Ein regionaler Profi-Makler kann ihnen bei einer Ersteinschätzung der baulichen Gegebenheiten gut zur Seite stehen.

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Immobilien, die vor dem Verkauf einer Renovierung oder Sanierung unterzogen werden, können unter Umständen beim Verkauf höhere Werte erzielen. Doch lohnt sich der Kraftakt einer Sanierung wirklich?

Haben Eigentümer erst einmal die Entscheidung getroffen, eine Immobilie zu verkaufen, kommt oft die Frage auf, ob sich eine Renovierung oder gar eine Sanierung vor dem Verkauf lohnt, um einen besseren Verkaufspreis zu erzielen.

Tatsächlich haben sich die Kaufpreisniveaus für sanierte und unsanierte Immobilien stark verändert. Vor allem wenn es um die Energieeffizienz des Gebäudes geht, sind die Preisunterschiede zum Teil sehr groß.

Bei Renovierungen und Sanierungen unterscheiden Profis zwischen fundamentalen Arbeiten und Maßnahmen, die vor allem der Instandhaltung oder Verschönerung gelten.

Was ist der Unterschied zwischen dekorativen Renovierungsarbeiten und Sanierungsarbeiten?

Das Malern der Wände, frische Tapeten oder die Erneuerung des Fußbodens gelten als „dekorative Renovierungsarbeiten“. Hierbei handelt es sich vor allem um Schönheitsreparaturen, diese haben keine Priorität für den Erhalt des Gebäudes, verbessern jedoch den ersten Eindruck. Immobilien in einem gepflegten Zustand wirken auf potenzielle Käufer hochwertiger und es wird weniger beim Preis nachverhandelt. Dekorative Renovierungen halten sich preislich in Grenzen und können doch am Ende durchaus einen Unterschied bei der Höhe Verkaufspreises machen.

Anders sieht es für die echten Mängel oder Abnutzungen aus, welche die Wohnqualität teils erheblich reduzieren können. Dazu gehören unter anderem die Erneuerung der Heizung oder der Austausch von Wärmedämmungen und Isolierungen. Müssen aufwendige Sanierungsarbeiten erst noch vorgenommen werden, kann dies Käufer, die schnellstmöglich einziehen wollen, schon mal abschrecken. Auch die finanzierenden Banken achten zunehmend auf den Zustand der Heizungssysteme und brummen den Käufern mehr Eigenkapitaleinsatz auf oder sogar Auflagen die Heizung zu erneuern.

Auf der anderen Seite müssen Eigentümer aufpassen, dass solche Kosten für Renovierung und Sanierung rentabel bleiben. Wenn sich die Sanierung nicht lohnt, wird ein Qualitätsmakler seine Interessenten schon vor der Besichtigung auf eine veraltete oder ineffiziente Heizung hinweisen und eventuelle Preisabschläge beim Festlegen des Angebotspreises berücksichtigen.

Einfache, normale und gehobene Ausstattung

Bei einfacher Ausstattung fehlen die Bodenbeläge oder sie sind verschlissen. Küche und Bad sind nicht gefliest, in einem schlechten Zustand, es gibt keine Zentralheizung. Eine normale Ausstattung hingegen ermöglicht einen sofortigen Bezug der Immobilie, ohne modernen Wohnstandards zu entsprechen. Über den Daumen gepeilt lässt sich sagen, dass Immobilien mit gehobener Ausstattung den Wert einer Immobilie um ca. 15 bis 20 Prozent steigern, während eine einfache Ausstattung den Preis um etwa 15 Prozent senkt.

Lohnt sich eine Sanierung und Investition höherer Summen überhaupt?

Lohnenswert ist eine Sanierung oder Renovierung immer dann, wenn die Wertsteigerung einer Immobilie höher ist als die entstehenden Kosten. Einfache Verschönerungsarbeiten lohnen sich in den meisten Fällen. Bei Immobilien mit einfacher Ausstattung lassen sich sonst häufig keine Interessenten finden, oder die Immobilie fällt Schnäppchenjägern in die Hände. Auch schätzen Käufer Sanierungskosten oft höher ein, als sie tatsächlich sind und zögern, einen zu hohen Preis zu bezahlen.

Basis für jedes Vorhaben sollte in jedem Fall eine exakte Kalkulation der Kosten sein. Hierzu lohnt es sich, ihren Immobilienmakler vor Ort zu befragen. Denn ein Experte kann schon vor der Renovierung abschätzen, ob sich das Vorhaben lohnt. Auf diese Weise minimiert sich das Risiko, Geld in die Renovierung zu stecken, welches man durch einen Verkauf am Ende nicht wieder reinholen kann.

Sie möchten ihre Immobilie verkaufen und überlegen, ihre Immobilie vor dem Verkauf zu renovieren oder zu sanieren? Lassen Sie sich von uns beraten!

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Die zinsbedinge Kaufzurückhaltung an den deutschen Immobilienmärkten sorgt für ein deutlich größeres Angebot. Für Kaufinteressenten ergeben sich dadurch bessere Chancen, eine Immobilie zu finden. Sogar für diejenigen, die vergleichsweise wenig Eigenkapital mitbringen.

In vielen Regionen Deutschlands haben die Kaufpreise für Immobilien zuletzt nachgegeben. Das lag zum einen an den deutlich gestiegenen Zinsen aber auch an der Verunsicherung vieler Menschen, verursacht durch Ukraine-Krieg, Inflation, hohe Energiekosten und Rückgang der Wirtschaftskraft.

Die daraus resultierende Kaufzurückhaltung hat einerseits für die deutlichen Preisnachlässe gesorgt, andererseits für mehr Auswahl, weil weniger Immobilien verkauft wurden und mehr Angebot als in den letzten Jahren nachkommt. Trotzdem liegen die Preise im Vergleich zu den typischen Finanzierungsmöglichkeiten von Käufern immer noch auf einem hohen Niveau. Für Kaufinteressenten ergeben sich dennoch gute Chancen, ihre Traumimmobilien zu finden, wenn sie sich gut vorbereiten.

Eine gute Vorbereitung ist jetzt besonders wichtig

Dafür ist es notwendig, zu erkennen, wo die eigenen Finanzierungsgrenzen liegen und zu welchen Bedingungen die Banken bereit sind, den Kauf zu begleiten. Grundsätzlich haben sich die Bonitätsanforderungen kaum geändert. Neu ist, dass Sanierungspflichten oder der Austausch des Energieträgers mit Abschlägen einkalkuliert wird. Weiterhin gilt die Faustregel: Die Kaufrate soll nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens betragen. Trotz aktueller Zinslasten von um 4% ist eine Finanzierung nicht unmöglich. Beispiel: Bei einer typischen Tilgungsrate von 2% kann mit 5.000 Euro Nettoeinkommen und 100.000 Eigenkapital eines Paars durchaus eine Immobilie zu einem Kaufpreis zwischen 350.000 und 400.000 Euro finanziert werden.

Lagen haben unterschiedliche Kaufniveaus

Wie viel Quadratmeter damit gekauft werden können, hängt allerdings stark von den Kaufpreisniveaus der unterschiedlichen Lagen ab. In Metropolen wie München, Hamburg und Berlin wird die Wohnung kleiner ausfallen als in Klein- und Mittelstädten wie Weimar oder Kassel. Kaufinteressenten sollten gegenüber den Verkäufern in der aktuellen Marktlage ihre Finanzierungsmöglichkeiten offenlegen, auch wenn der Kaufpreis etwas über den eigenen Grenzen liegt.

Qualitätsmakler sind in der Lage, zwischen unterschiedlichen Preisvorstellungen von Eigentümern und Käufern zu vermitteln und Lösungen zu schaffen. Sollte nicht sofort die passende Immobilie dabei sein, lohnt es sich beim lokalen Makler einen Suchauftrag anzulegen, der auch die Finanzierungsgrenzen enthält. Auf diese Weise können passende Angebote zugespielt werden, bevor sie in den Immobilienportalen erscheinen.

Steigende Mieten, sinkende Immobilienpreise

Wer nur wenig Eigenkapital ansparen konnte, ist nicht automatisch chancenlos. Ein Immobilienkauf kann sich trotzdem lohnen, auch wenn nicht mehr genauso viel Quadratmeter möglich sind wie im letzten Jahr. Denn anders als bei den immer noch sinkenden Preisen für Kaufimmobilien, werden die Mieten in den kommenden Monaten noch einmal kräftig steigen. So erwarten es übereinstimmend Deutschlands führende Volkswirte.

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Der eine will selbst einziehen, die andere verkaufen, der dritte überlegt, ob vermieten nicht vernünftig wäre. Erben mehrere Menschen eine Immobilie, gibt es oft unterschiedliche Vorstellungen, was damit passieren soll. Das führt immer wieder zu Streit in der Erbengemeinschaft. Ein Fallbeispiel.

Florian, sein Bruder Daniel und seine Schwester Yvonne haben gemeinsam das Haus Ihres Vaters geerbt. Während für Yvonne von Anfang an klar war, was die Immobilie bei einem Verkauf einbringen würde, wollte Daniel mit seiner Familie gerne einziehen und seine Geschwister auszahlen. Florian wollte erstmal abwarten, was die Zukunft bringen würde und zunächst vermieten. Auseinandersetzungen waren somit vorprogrammiert.

Kurz vor der Zwangsversteigerung

Die Herausforderung war, sich zu einigen, so dass alle glücklich und zufrieden sind. Nicht nur Yvonne wollte schnell alles erledigen, schließlich mussten die laufenden Kosten bezahlt werden. Nach einem schnellen Blick auf die gängigen Immobilienpreise war sie sich sicher, was das Haus wert war. Daniel schwebte allerdings eine viel niedrigere Summe vor. Die Zwistigkeiten gingen so weit, dass Yvonne fast eine Zwangsversteigerung beantragt hätte.

Zunächst eine Immobilienbewertung durchführen lassen

Florian, dem es mittlerweile egal war, was mit der Immobilie geschieht, fing daraufhin an zu recherchieren. Schnell war ihm klar, dass eine Zwangsversteigerung meist mit finanziellen Einbußen einhergeht. Das wollten alle drei nicht. Um endlich zu einer professionellen Lösung zu kommen, schlug Florian vor, die Immobilie von einem Makler schätzen zu lassen. Mit der Internetsuche nach einer Immobilienbewertung fand er einen Fachmann, der die Einschätzung kostenlos vornimmt.

Nachdem dieser dann die Immobilie besichtigt und dabei alle Besonderheiten und Unterlagen berücksichtigt hatte, gab es das Ergebnis: es war mehr, als Daniel dachte, aber auch weniger, als Yvonne geschätzt hatte. Durch sein schlüssiges, detailliertes und nachvollziehbares Ergebnis konnte der Makler letztendlich auch die skeptische Yvonne überzeugen, von ihrer Vorstellung abzurücken.

Ein Verkauf ist meistens die beste Lösung für alle

Letztendlich kam heraus, dass Daniel es sich nicht leisten konnte, seinen Bruder und seine Schwester auszuzahlen. Auch wenn ihn der Makler zu verschiedenen Finanzierungsoptionen beraten konnte – die Summe wäre zu hoch gewesen. Schweren Herzens konnte er sich schließlich auf einen Verkauf einlassen. Vor allem durch die sensible Art des Maklers, der ihm ausführlich alle Vorteile erklärte, wurde eine Lösung gefunden, die für alle Parteien der Erbengemeinschaft passte. Mit dem Erlös konnte sich Daniel sogar anteilig eine andere Immobilie leisten. Und während Yvonne endlich eine lang ersehnte Weltreise antreten konnte, entschied sich Florian, seinen Anteil für die Zukunft zu sparen.

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Die Miete gegen eine Kaufrate eintauschen und den Wunsch vom Eigenheim wahr machen: Das wünschen sich mehr als 70 Prozent der Mieter in Deutschland. Aber wie viel Immobilie würde man mit dem Geldeinsatz der Miete eigentlich bekommen? Das Magazin Focus ist in einer Studie zu überraschenden Erkenntnissen gekommen.

Raten anstelle von monatlichen Mietzahlungen: In einer Analyse des Magazins Focus wurden alle 400 deutschen Städte und Landkreise ausgewertet. Untersucht wurde, wie viel Wohnfläche mit dem Geld, das aktuell für Miete aufgebracht wird, gekauft werden kann.

Dazu hat das Magazin maximale Kreditsummen für Monatsraten von 500, 750, 1.000, 1250, 1500 und 2.000 Euro berechnet, mit 4 Prozent Zinsen und anfänglichen 2 Prozent Tilgung, was derzeit den deutschen Durchschnittswerten entspricht.

Von der maximalen Kreditsumme wurde die maximale Kaufsumme inklusive Nebenkosten berechnet und ein Eigenkapitalanteil des Käufers von 20 Prozent des Kaufpreises veranschlagt. So kam Focus auf folgende Ergebnisse.

500 Euro monatliche Tilgungsrate

Ergebnis: In hochpreisigen, städtischen Lagen würde die Kaufimmobilie gegenüber der Mietwohnung zum Teil auf Besenkammergröße schrumpfen. So zum Beispiel in München. Mit einer monatlichen Zahlung von 500 Euro würde gerade mal eine 11 Quadratmeter große Wohnung drin sein.

Im sächsischen Vogtlandkreis hingegen würde man für dieselbe Zahlung satte 116 Quadratmeter Eigentumswohnung finanzieren können. An den Rechenbeispielen von Focus lassen sich die regionalen Unterschiede gut ablesen und zeigen an, ob sich das Eigenheim gegenüber der Mietimmobilie lohnt und wer sich wie viel Quadratmeter leisten kann.

Top-7-Städte

Mit einem Budget von monatlich 500 Euro brauchen Immobiliensuchende in den sieben deutschen Metropolen München, Berlin, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf und Stuttgart die Suche erst gar nicht starten. In München genügt es – wie gesagt – für 11 Quadratmeter, in Köln für 21 Quadratmeter. Die anderen Top-7 liegen dazwischen. Aber auch mit einem monatlichen Budget von 2.000 Euro reicht es in diesen Städten nur zu 46 bis 85 Quadratmeter.

Mittelstädte

In Städten wie Salzgitter, Bremerhaven, Gelsenkirchen und Chemnitz können mit 500 Euro immerhin mehr als 60 Quadratmeter finanziert werden. Mit 1.000 Euro sind hier 124 bis 134 Quadratmeter möglich. Wer monatlich sogar 2.000 Euro übrig hat, kann sich hier sogar 249 bis 268 Quadratmetern leisten.

Entscheidend für die Erschwinglichkeit ist auch das Haushaltsnettoeinkommen. Banken finanzieren in der Regel nur dann Immobilien, wenn der Käufer ein Fünftel des Kaufpreises durch Eigenkapital einbringt und die Ratenbelastung weniger als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens beträgt.

Den Profi fragen

Mit der Focus-Analyse können auch Verkäufer von Immobilien erkennen, was für Interessenten derzeit erschwinglich ist und wie sich das Festlegen des Kaufpreises auf die Nachfrage auswirken wird.

Interessenten hilft ein erfahrener und lokaler Qualitätsmakler bei der Suche nach bezahlbaren Immobilien. Schließlich weiß er am besten, wo welche zu finden sind. Darüber hinaus vermittelt er Eigentümern, wo aktuell die Finanzierungsgrenzen von Immobiliensuchenden liegen.

Sie wünschen sich Unterstützung bei der Suche nach einer bezahlbaren Immobilie und einer passenden Finanzierung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern und vermitteln Ihnen einen neutralen Finanzierungsberater.

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