Ob beruflicher Wechsel oder Familienzuwachs – schneller, als man denkt, findet man sich in der Situation wieder, den Wohnort wechseln zu müssen oder mehr Platz zu benötigen. Dann ist die Zeit knapp, und es wäre praktisch, den Verkauf der alten Immobilie und den Kauf der neuen in einem Abwasch zu erledigen. Wir verraten Ihnen, wie ein Immobilientausch gelingt.

Wer ein Haus verkaufen will, kann sich dank der aktuellen Marktlage darauf verlassen, dass sich viele Interessenten melden werden. Anders sieht es demnach auf der Käuferseite aus: Während das Angebot knapp ist, ist die Nachfrage so groß, wie selten zuvor.

Steht für Sie also aus beruflichen oder privaten Gründen ein Wohnortwechsel an, werden Sie rasch einen Käufer für Ihre Immobilie finden. Mit der erfolgreichen Suche nach einem neuen Zuhause könnte es sich allerdings ein wenig schwieriger – und vor allem langwieriger – gestalten.

Doch Sie sind nicht allein mit diesem Problem. Das Modell „Immobilientausch“ ist für all jene gedacht, die nicht nur verkaufen, sondern gleichzeitig auch kaufen wollen. Jedoch scheint die Übereinstimmung der jeweiligen Suchkriterien beinahe wie ein Sechser im Lotto zu sein. Sucht eine bald vierköpfige Familie ein größeres Heim im Norden von Hamburg, wird es solch ein Angebot von einem tauschwilligen Eigentümer bestimmt geben. Aber kann die Familie ihm auch das Loft in Berlin anbieten, das er sucht?

Auf gut Deutsch gesagt: Bei der Suche nach dem idealen Tauschpartner sucht man sich leicht einen Wolf. Zudem landen viele Tauschangebote inzwischen gar nicht mehr in den Portalen, weil sich herumgesprochen hat, wie schwierig die Suche auf eigene Faust ist.

Viele Immobilien-Makler bieten Vermittlungen speziell für Tauschinteressierte an. Sie legen einen Suchauftrag mit Ihren Wunschkriterien an und verpassen kein Angebot, das für Sie passen könnte. Denn irgendwo in Hamburg-Nord gibt es den verkaufsbereiten Eigentümer, der von genau dem Haus träumt, das die junge Familie veräußern möchte.

In der Datenbank der Makler tummeln sich zudem gewiss einige Immobilien-Angebote, die exakt Ihren Wünschen entsprechen – von Eigentümern, die nur verkaufen wollen. Für den Immobilien-Profi ist es ein Leichtes, Ihr Haus parallel dazu an den richtigen Käufer zu bringen.

Fazit: Ein Immobilientausch kann beide Seiten glücklich machen. Da viele Tauschimmobilien aber abseits der Portale angeboten werden, macht es Sinn, auf dem Weg dorthin einen Profi mit der Suche nach dem passenden Tauschpartner zu betrauen. Sollte das richtige Angebot dennoch auf sich warten lassen, kann der Makler Ihnen andere Immobilien vorstellen und zeitgleich einen Käufer für Ihr Haus finden.

Nicht zuletzt sparen Sie auf diese Weise Zeit und Nerven, die Sie sicherlich gut gebrauchen können beim Start in den neuen Lebensabschnitt.

Sie überlegen, Ihre Immobilie zum Tausch anzubieten? Wir helfen Ihnen gerne bei der Vermittlung.

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Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren. In unserer Reihe haben wir Ihnen bereits das Vergleichswert- sowie das Sachwertverfahren vorgestellt. Nun nehmen wir das Ertragswertverfahren unter die Lupe und erklären, wie es funktioniert und wann es angewandt wird.

Beim Ertragswertverfahren wird der Marktwert einer Immobilie aus den Mieteinnahmen abgeleitet. Das Verfahren kommt also bei vermieteten Wohnungen und Gewerbeflächen zum Einsatz. Darunter fallen neben Mehrfamilienhäusern, Büro- und Geschäftshäusern auch Einkaufszentren, Parkhäuser und Logistikflächen.

Zunächst werden der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen getrennt berechnet. Ausgangspunkt für die Feststellung des Gebäudewertes sind die Mieteinnahmen, abzüglich der Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle, die der Eigentümer zu tragen hat. Aus diesen beiden Faktoren, dem Wert des Grundstücks und der Höhe der Mieteinnahmen, errechnet sich der abschließende Gesamtertragswert.

Man unterscheidet zwischen dem sogenannten vollständigen Ertragswertverfahren und dem einfachen Ertragswertverfahren. Bei Letzterem bleiben der Grundstückswert und die daraus resultierende Bodenwertverzinsung unberücksichtigt. Für die Ermittlung des Verkehrswertes spielt hier ausschließlich der Wert der darauf errichteten Immobilie eine Rolle.

Im Gegensatz dazu wird beim vollständigen Ertragswertverfahren die Bodenwertverzinsung mit in die Rechnung einbezogen. Auf Basis eines Vergleichswertverfahrens wird hierfür durch lokale Gutachterausschüsse der Liegenschaftszinssatz herangezogen.

Während der Wert des Bodens Schwankungen unterlegen ist, geht der Wert des Gebäudes alters- und abnutzungsbedingt tendenziell immer weiter zurück. Wird in ein Gebäude nicht konstant und umfassend investiert, reduziert sich zwangsläufig auch die erzielbare Miete.

Ebenso wie beim Vergleichs- und Sachwertverfahren, können auch beim Ertragswertverfahren bestimmte Umstände und Gegebenheiten den Verkehrswert mindern bzw. erhöhen. Der Angebotspreis eines frisch sanierten Mehrfamilienhauses mit Aussicht auf hohe Mieteinnahmen ist daher nicht vergleichbar mit einer Immobilie, deren Dachstuhl in Bälde erneuert werden muss.

Sie möchten mehr über die Vorteile des Ertragswertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.

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Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss nicht nur den Preis für die Immobilie zahlen. Auch die Grunderwerbsteuer ist bei der Finanzplanung wichtig. Denn je nach Wert der Immobilie kann diese gerne schon mal in den fünfstelligen Bereich gehen. Mit ein paar Tricks können Käufer hier jedoch sparen.

Wann fällt Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Zahlung beim Hauskauf, die an die Kommunen geht. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. Wer die Steuer nicht zahlt, kann nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen Käufer nach dem Grunderwerbsteuergesetz von dieser Steuer befreit sind, zum Beispiel, wenn die Immobilie von einem Verwandten ersten Grades erworben wird oder wenn es sich um ein unbebautes Grundstück mit einem Wert unter 2.500 Euro handelt. Auch bei der Vererbung einer Immobilie kann der Eigentumswechsel ohne Grunderwerbsteuer erfolgen. In allen anderen Fällen müssen Käufer zahlen.

Steuer sparen beim Neubau

Wer selbst baut und keine Bestandsimmobilie kauft, hat die besten Sparchancen. Denn dann können Grundstück und Immobilie getrennt erworben werden. Es besteht grundsätzlich die Möglichkeit, dass nur auf den Grundstückskaufvertrag die Grunderwerbsteuer anfällt. Verschiedentlich hat die Finanzverwaltung aber auch den Bauvertrag der Grunderwerbsteuer unterworfen. Das ist am Ende eine Entscheidung des Einzelfalls. Ein zeitlicher Abstand (mindestens ein halbes Jahr) zwischen den einzelnen Vertragsabschlüssen und zwei unterschiedliche Vertragspartner können sich förderlich auswirken. Gehören Grundstücksmakler und Bauunternehmer zur selben Unternehmensgruppe, kann es sein, dass das Finanzamt nicht von zwei unterschiedlichen Verträgen ausgeht und die Grunderwerbsteuer auf Grundstück und Bau erhebt.

Mobile Bestandteile müssen nicht versteuert werden

Wenn Sie ein Haus direkt im Komplettpaket mit Einbauküche, Gartenhaus und Whirlpool kaufen, freuen Sie sich sicherlich über die gute Ausstattung. Allerdings können Sie auch hier Grunderwerbsteuer sparen, wenn die Kosten im Kaufvertrag vom Notar getrennt aufgelistet werden. Denn zur Immobilie zählt nur das, was auch wirklich immobil ist. Dementsprechend müssen Sie auch nur hierfür Grunderwerbsteuer zahlen. Zwei Dinge sind zu beachten, wenn das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nicht auf diese Bestandteile erheben soll:

1. Bleiben Sie bei der Schätzung des Wertes des Inventars realistisch. Machen mobile Gegenstände einen großen Teil des Immobilienwertes aus, wird das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises möglicherweise nicht anerkennen.
2. Auch die Beleihungsgrenze Ihrer finanzierenden Bank kann eine Hürde darstellen. Für diese stellt die Immobilie eine Sicherheit für die Finanzierung dar. Besteht ein Großteil des aktuellen Wertes aus Inventar, das mit der Zeit an Wert verliert, könnten Sie Ihre Finanzierung gefährden.

Praxis-Beispiel: In einem notariellen Kaufvertrag über ein Einfamilienhaus zum Kaufpreis von 290.000,- EUR hat ein Notar zur Aufteilung des Kaufpreises geschrieben: „Von dem Kaufpreis entfallen 12.500,- EUR auf das erworbene Inventar (verbleibende Möbel im Objekt, Lampen, Gartenhaus, Herd, Kühlschrank und weitere Gartengeräte).“

Wohnungskäufer sparen durch die Instandhaltungsrücklage

Ähnlich kann es sich bei der Instandhaltungsrücklage verhalten. Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kauft, übernimmt die vorhandene Instandhaltungsrücklage, die von der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft treuhänderisch verwahrt wird. Diese Rücklage wird für Reparaturen an der Immobilie genutzt. Sie ist damit nicht Teil des Immobilienwertes, weshalb auch hierfür keine Grunderwerbsteuer fällig wird, wenn diese wie das mobile als Extraposten im Kaufvertrag aufgeführt wird.

Steuer absetzen für Selbstständige und Freiberufler

Wer seine Wohnimmobilie auch als Arbeitsort nutzt, kann einen Teil der Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe von der Steuer absetzen. Dafür müssen privater Wohnbereich und Arbeitsort jedoch klar getrennt sein. Im Kaufvertrag sollte deshalb schon angegeben werden, welcher Teil des Preises für die privat genutzten und welcher für die gewerblich genutzten Räumlichkeiten anfällt. Auch wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, können Sie die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten über den Nutzungszeitraum des Gebäudes von der Steuer absetzen. Hier entstehen teilweise komplexe steuerliche Sachverhalte, bei denen es sich empfiehlt den Rat eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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